4月11日，中国北方经济及城市发展高峰论坛暨第二届天津地产年会在天津举行，中国社科研究院研究员易宪容在论坛上发表房地产金融新政预测与房地产融资的多元化探索的主题演讲，探讨当前中国房地产的金融问题。 中新社发 盛佳鹏 摄

　　中新网8月6日电《香港商报》发表易宪容撰写的经济点评文章《房市救市论 确实相当荒谬》说，最近，中国房地产市场各种救市之声蜂拥而来。而这些救市之论，表面上是从公共利益角度来保证房地产市场的发展，是从国家利益上要求房价不能下跌，但实际上，只是借公共之利来获取个人之利。在任何一个市场中，岂有价格只涨而不跌的？

　　文章摘录如下:

　　在福利性分房向商品化住房转轨的过程中，住房的“需要”是一个无限大的量，加上中国人口基数大，住房“需要”是无限的。但是，请注意，这里所指的是居民的“住房需要”，而不是“住房需求”。

　　所谓的“住房需要”就是个人有改善其住房居住条件愿望，但获得住房不需要用市场货币的形式来支付。如果说，个人的住房不需要用货币支付来获得，就中国的人口无限多、大量农民进城需要无限多的住房来说，当然中国的住房有无限的“刚性需要”。但是，在市场经济下，这种“刚性需要”有可能吗？市场没有货币来支付称之为市场吗？因此，在市场中，“刚性住房需要”只能是一种愿望或一种美好的梦想。

　　而“住房需求”则不同，它是指居民对住房购买的支付能力，是建立在居民可支配收入基础上的。早些时候，为什么房价会快速飙升？是因为居民的住房“刚性需求”吗？根本就不是，那只是居民住房的“投资需求”。“住房需求”是由个人可支配收入来决定，因此这种需求是有限的，完全由市场的供求关系来决定。房地产的价格决定了个人住房需求的大小。

　　对于“住房投资需求”来说，情况又不同了。“住房投资需求”主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本高低以及价格预期。如果投资者认为房地产市场投资风险低，甚至是零风险的市场，而投资者又可以低成本利用银行金融杠杆，投资者不仅会大量流入市场，而且会预期房价进一步上升。如果是这样，那么“房地产投资需求”便是无限的，一个地方又一个地方的房价便快速推高。但是，当投资者发现这个市场风险过高，成本上升时，便会预期房价下降，从而迅速退出这个市场。最近，内地房地产投资者就预期当前市场风险过高。

　　既然“投资需求”能让房地产市场发展与繁荣，能让GDP快速增长，能让各地方土地财政迅速增长，能让房地产企业及相关的政府官员大获其利，中央为什么又要改变之，而采取新政策来调整呢？

　　这涉及现代文明社会的基本观念，即如果让房地产市场完全成为一个投资者的市场，那么政府通过什么样的方式来解决或保证广大民众的基本居住权的问题。若住房仅是投资市场，不仅违反了人类文明社会的基本准则，也是造成整个社会动乱的根源。

　　还有，如果住房仅是投资市场，不仅使得房地产市场发展无以为继，也让房地产市场无法持续稳定地发展。特别是在土地公有的情况下，这种情况会更加严重。因为，房地产是投资市场，那么这个市场的价格是由房地产投资者的预期来决定，而不是住房市场供求关系来决定。当投资者都预期房价会快速上涨时，就会有更多的投资者涌入市场。而投资者越多，房价就越容易推高。但是，当投资者的预期因内外经济环境改变时，房价就会应声下降。这样，不仅会令房价大起大落，也会影响房地产市场供求关系，从而造成整个市场的巨大震荡。在这种情况下，房地产市场的繁荣根本就无法持续，同时也容易引发国家金融危机与经济危机。所以，没有哪个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场的，政府得把房地产转变为消费的市场而不是投资的市场。

　　内地房地产市场的“刚性需求”为什么会一夜消失？其实，消失的是房地产市场的“投资需求”，而不是居民的“消费需求”。因为，居民住房的消费需求永远是既定的，只要房地产市场的价格合适，住房的消费需求随时都会进入这个市场。而当房价很高，高得绝大多数居民没有支付能力时，居民的住房消费需求只能够是“住房需要”而不是“住房需求”。当然，住房的“投资需求”盛行也就无法满足居民住房“消费需求”。近年来的房地产政策就是要改变这种现状，并把房地产市场“投资需求”界定为不合理的住房需求，让住房消费成为主导。

　　由于房地产的“投资需求”与“消费需求”所面临的对象、定价机制不一样，因此，当政府要求房地产市场由投资为主导转向消费为主导时，房地产开发商仍然希望持续房地产“投资需求”环境下的价格，而不是向“消费需求”方向的价格转变，内地居民自然没有支付能力来购买这样的住房，房地产的销售自然也会减少。按照市场法则，如果市场销售减少，房地产开发商只要调整价格，调整到适应居民住房消费价格的水平上，那么住房市场又会出现新的发展与繁荣。但是，我们的地方政府及房地产开发商，就是要维持以往的房地产市场发展模式，就希望房地产市场永远成为房地产投资者的市场，让房价炒上一个又一个高峰。

　　因此，目前房地产市场的情况，并非一些人所叫嚷的房价下跌会对经济及金融市场造成多少影响，而是有人希望借此维护房地产市场为投资市场，而不转变为消费市场。他们希望维持房地产市场暴利，并希望整个社会的财富都能够在短期内聚集到房地产开发商和少数政府官员的手上。

　　中央的房地产政策出台了这么久，房地产开发商却宁可不卖也不降低价格，这是市场经济历史上从来就没有的事情。这不仅违背市场经济的基本原则，也无法达到中央要求房地产市场调整的目标。如果中央政府被这样的言论所俘获，不仅会使内地房地产市场的发展模式无法调整，房地产市场所面临的风险进一步加大，中国绝大多数居民的住房福利条件无法改善，也违背了最绝大多数人的基本意愿，否定了十七大报告的基本精神及温家宝总理在今年政府工作报告中提出的工作任务。

　　房地产市场的变化有一万条理由，但价格上涨与下跌则是核心的东西。如果一个市场只有价格上涨近十年，而没有下跌，那么这个市场意味着什么？全国人民都来思考，答案尽在大家的日常的生活中。如果我们的房地产政策与民众常识南辕北辙，那么这样的政策岂能不调整？